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質問
質問者：miracara 建築士と大手ゼネコン
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 鉄筋コンクリートもしくは鉄骨で収益物件を建てたいと考えています。当初は、設計管理は建築士に依頼し、施工はゼネコンに依頼しようと思っていました。ところが、大手ゼネコンに勤める知り合いが、「大手だからこそ、良い物を安くできる」「設計業もただに近い」と言います。そう言われると建築士に依頼した方がいいのか、設計監理の大手ゼネコンに依頼した方がいいのか解らなくなってきました。どちらに依頼した方がいいかご意見をお聞かせ下さい。宜しくお願いします。
質問投稿日時：09/10/30 06:34
質問番号：5407879
この質問に対する回答は締め切られました。
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回答

良回答20pt
回答者：chikugouno No.3回答のchikugounoです。
設計は設計事務所、施工はゼネコンが最も理想的ですが、計画の建物に相応しい設計者を選ぶ事が可能であれば、それに超した事はありません。
一般的には、設計と施工を分離すると総工事費（設計費と施工費の合計）は一括ゼネコンに発注するより高くなります。
施工者（ゼネコン）では、設計者の癖などにより工事費の見積を高く設定するようなケースもあります。
工事費を入札により競わせる事も、場合によっては余り安くならない事もあります。地方の小額工事だと、業者同士が知り合いで、陰で協議をして最低価格を決めて応札するなど（所謂、談合です）多々です。
設計者が、それを見抜き、適正価格で優良な業者選定を行なえるか否か。
そのような設計者がおられれば良いですが。
それと信用の置けるゼネコンをお知りでしたら、施工を特命にする手もあります。特命にするから安くして欲しいと依頼する事です。
建築工事は、ケースバイケースでナカナカ難しいです。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：09/10/31 16:25
回答番号：No.7
この回答へのお礼ほんと、難しいですねぇ
でも、とても参考になりました、ありがとうございました。

回答

 
回答者：nsan007 まず設計管理ではなくて、設計監理ですのでお間違えの無いように。

色々な見方が出来ますが、建物としてよい建物を安く建てるには独立した設計事務所での設計監理で、何社かの比較見積もりで業者を決めることです。「設計料もただみたいな・・・」でもたんまりと工事費を取れば設計料の請求はしなくても工事費で出来ます。
大手が安いといっても、競争や比較が出来ません。
大手ゼネコンに頼む場合は、設計以外の収支計算やテナントのお世話までしてくれるわけで、一括借り上げなどは結局美味しい部分を全部とられる事になります。

一番恐れるの、某大地震で予想外に大手ゼネコンの設計施工のマンションの倒壊確率が高い結果が出ています。
ゼネコンの設計は鉄筋一本でも節約すれば儲かりますから、許可が下りるぎりぎりの設計をしがちですし、工事のミスも同じ会社の建築士のチェックでは大目に見ることも有るからかもしれません。
独立した設計事務所では、構造計算の結果は最低基準だから、ここは燃す少し大きくしておこう、などと余裕の設計をしますから、その差で結構丈夫なのかも知れません。
値段だけでなく安心した建物は設計監理と工事は別会社にして、テナントのことなどは自分でやるか、その専門家を別に頼むと良いとおもいます。
種類：回答
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：09/10/31 11:45
回答番号：No.6
この回答へのお礼コメントありがとうございます。

回答

 
回答者：OldHelper 収益物件なら、得意としている一括借り上げのゼネコンに頼むのが一番です。
賃貸マンションなら効率的な設計と、安価でメンテが少なく長持ちする施工が必須です。
大手ゼネコンではなく中規模ゼネコンに専門会社があります。
一括設計施工で１０年間借り上げてもらえれば安心でしょう。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：自信あり
回答日時：09/10/31 09:35
回答番号：No.5
この回答へのお礼コメントありがとうございます。
一括借り上げは、賃料が上がった場合は、賃貸人の負担となります。

回答

 
回答者：san_ken 収益物件なんですよね〜!!

借上げしてくれる業者がいいのではないでしょうか。。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/10/30 14:16
回答番号：No.4
この回答へのお礼コメントありがとうございます。

回答

 
回答者：chikugouno No.1回答者がゼネコン名を挙げておられる大手ゼネコンに嘗て在籍した者です。
ゼネコンで設計料が安くなる・ただに近いと言う事はありません。設計を担当する設計部員の経費が必要で工事費の中に含みます。
設計施工する物件の営業の結果、出精値引きをして、見掛け上は設計費を安く計上する場合もありますが、掛かる経費は必要で、どこからか捻出します。
大手ゼネコンでは、設計と施工のフィードバックは緊密ですから、設計の意匠上の変更など迅速に対応が可能です。
その点、中小設計事務所では難しい事もあるかも知れません。
唯、建物の種別・規模により却って小事務所の得意技である場合もあります。住宅・小事務所・地方公共団体の建物など。
大手ゼネコンでは、極論ですが、工事費の小さい工事は手間ばかり掛かり、利益が小さいので敬遠仕勝ちです。
「大手だから良いものを作る」とは一概に言えません。現場で仕事をするのは下請け・孫請けの職人・作業員で、大手も中小業者も同一専門業者である事が珍しくありません。どの地方でも同じじゃないでしょうか。
その工事を担当する施工管理者が経験豊富か否かに掛かっています。
中小ゼネコンでは、設計要員を置かずに、設計を設計事務所に外注している場合もあります。その設計事務所の設計士にゼネコン設計部の名刺を渡していて、設計打ち合わせには立ち会わせます。（裏話）
終わりになりましたが、設計を設計事務所に依頼する事は、その設計事務所の特質（得意とする建物種別・作品）を充分認識して、頼むべきです。
唯、何となく設計は設計事務所に、施工はゼネコンにでは、素人は判断に困る事が多々出て来て困られると思います。
まぁ、設計と施工の責任体制は、確然としますので良い面もありますが。
何か御座いましたら、お知らせ下さい。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：自信あり
回答日時：09/10/30 11:09
回答番号：No.3
この回答への補足詳しく教えていただいてありがとうございます。
知り合いの設計士が、ゼネコンに頼むより、入札方式にすれば、1割ほど安いといいます。しかし、ゼネコン勤務の知り合いは、入札で安い金額を付けておいて、あとで追加料金が発生する場合もあるからゼネコンに頼んだ方がいい、といいます。建物は、1億ぐらいの小さな収益物件です。素人私にはどちらの言うことを信じたらいいのか解らなくなってきます。
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：URD 数百億のビル建てたり、意匠にこった美術館でも作るなら別ですが
収益を考えた市街地の商業ビルならゼネコン設計が経済的です。

実績のあるこなれた工法、安価で質の良い仕上げを提案してくれるでしょう。
ぶっちゃけ、最近作った似たような案件から大きさだけ調整してという手を使えば設計の手間が半減します。

また、竣工後に機能や性能に不具合があった場合、設計ミスなのか施工ミスなのかを考えずに補償させられます。（責任のなすりつけあいにならない）
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/10/30 09:56
回答番号：No.2
この回答へのお礼この回答にお礼をつける(質問者のみ)

回答

 
回答者：sirousagi1 元ゼネコン勤務でした。
私は現場監督でしたが、会社の設計施工と建築士事務所の図面の現場や施主設計の現場を経験しました。

こんなこと、書くと怒られちゃうかもしれませんが、

ひとつは、会社の設計と言っても自社設計ではなく、外注図面であることの方が比較的に多いです。
当然、打ち合わせも下請けの事務所が同席します。これは、大手も中小も同じと思います。
じゃあ、何が？とすれば、設計施工上の一括で、「責任」として利点はあると思います。
この場合、大きな会社ほど信用問題には敏感なので、キッチリ行うと思います。
設計の経費はかかるんですが、安く抑えられます。知人の方の言うとおり、ただに近い感になります。
施主側のわがままも融通が利きやすいと思います。
鹿島（鹿島デザイン）のようなところはわかりませんけどね。

設計事務所への依頼として、確かに経費はゼネコンへの依頼よりもかかると思われます。あんまり現場で見かけなくても、工事監理経費として、ガッチリと経費は取られるし。
施主として「○○賞」なんてほしくなくても、意匠に走りたがる人もいるようです。
とは、言っても施工者側の「好き勝手」的に事が進んでしまうと危惧される方や知り合いに設計事務所が信頼できるとする方は、計画から相談に乗ってもらう事のがよいと考えます。

経費面で選ぶなら設計施工でもいいかもしれません。
種類：アドバイス
どんな人：専門家
自信：参考意見
回答日時：09/10/30 09:26
回答番号：No.1
この回答へのお礼コメントありがとうございます。
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