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はじめての方へ｜FAQ

質問
質問者：yuu1215 変動金利か？固定金利か？
困り度：
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 アドバイス頂ければ幸いです。
住宅ローンのことで、悩んでいます。

現在注文住宅の契約を完了し、ローンについて検討しているところです。沢山質問していますが、いずれか一つでも良いので、アドバイスをお願い致します。

(1)変動金利、固定金利どちらが良いか、アドバイス願います。

・主人：年収額面　470万円（勤続11年）
・私　：年収額面　390万円（勤続11年）

・借り入れ予定額：2900万円〜3000万円
・35年
・他借り入れ無し

(2)変動金利だと、ローン実行の際の優遇が、35年に渡って変らずに続くのでしょうか？また、金利がいくら上がっても、最初の支払額から125％までしか支払額は増えないと聞いたことがあるのですが、本当でしょうか？

(3)ライフプランにもよると思いますが、実際にはどのぐらい手元に現金を残しておいた方が良いのでしょうか？引越し、家具代等除く（子3歳）。

(4)今現在給与振込み等で利用している銀行が2人とも同じ銀行です。
　そういった銀行の方が優遇幅が大きかったりするのでしょうか？

(5)二人共正社員で働いている為（今後も正社員じゃなくてもパート等で働く予定）共有名義にしようと思っています。リスク等ありますでしょうか？
質問投稿日時：09/09/28 16:37
質問番号：5325905
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回答

 
回答者：petertalk No5です。

まず、先の書き込みでタイプミスをしてしまったので、訂正します。

- 35年間、金利が横ばいだったら、総支払金利は、固定1886万、変動878万。固定金利では[1000万]の損。

こういう状態を[14年]ほど続ければ、以降、10%台に金利が上昇しても埋められないくらいの差がつきます。



もしかしたら、(3)の質問は、繰り上げ返済を考えてのことかと思ったのですが、
やはりその通りだったようですね。
そうです。既にお気づきのように、金利は、元金が大きい間が高いのですから、
最初のうちに最も安い金利で借り、余ったお金でできるだけ早く繰り上げ返済をするのがコツです。

それに変動で借りたところで、金利を読む必要などないのですよ。
金利を読むこと自体不可能だし、読んだところで、
金利の変動に対して打つ手はありません。

それよりも、借り手の打つ手は繰上げ返済と借り換えです。

繰上げ返済のためには、自分の生活費を管理、計画し、
予期せぬ出費のために借りるアテを確保し、
いくら残していくら返済していいのかを把握するようにすること、

借り換えのためには、今よりも安い金利のローンを常に探そうとすること、
諸費用、残高、金利から、損得が即座に判断できるようにしておくこと、ですね。

また、(5).についてですが、共有でローンを組むのはいいのですが、
奥様が専業やパートになり、収入が減ったときに、
旦那様が代わりにローンを払う行為は贈与に該当します。

贈与は年間110万までは無税だし、専業主婦への小遣い程度は贈与とみなされませんが、
旦那様からもらったお金で奥様のローンを返済することを毎年続けると、
連年贈与として課税される恐れもあります。

そうならないためには、ローン以外の生活費は、全て旦那様が支払い、
奥様の収入は、全額ローン返済にまわるようにすることです。
旦那様の理解と協力が必要ですが。

奥様の今後の生涯賃金が、ローンの総返済額を上回っていれば可能なはずだし、
そうでなければ、そもそも無理なローンなわけで、それがリスクとなります。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/10/03 14:46
回答番号：No.6
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼petertalk様

毎回の、大変参考になるお返事ありがとうございます。

「それに変動で借りたところで、金利を読む必要などないのですよ。
金利を読むこと自体不可能だし、読んだところで、
金利の変動に対して打つ手はありません。
それよりも、借り手の打つ手は繰上げ返済と借り換えです。」

これは本当に心強いお言葉です。そして、全くその通りだと思います。
返す目標を決め、毎月の資金計画を行い、うまく返していくことが重要ですよね。

また、贈与税に関してもうまくやっていこうと思います。
当面は正社員でいきたいと考えているので、そのうちにどんどん貯めて返して、そうなった場合の策も講じておきます。
主人もその辺を理解してくれています。


これで気持ちが大変すっきりしました。
やはり自分の考えが合っているのか間違っているのか自信が無かった為、数名のFPやこの様な場で質問をさせて頂きました。

今後ともアドバイス頂ければ幸いです。
ありがとうございました。

回答

 
回答者：petertalk (1).変動の優遇金利。


金利は安いほうがいいに決まっています。

35年を想定して、3000万円を、固定金利3%と変動の最優遇金利1.5%で借りるケースを比較すると

- 35年間、金利が横ばいだったら、総支払金利は、固定1886万、変動878万。固定金利では10004万の損。

- 最初の10年間、金利が横ばいでも、10年間の支払金利は、固定889万、変動480万。固定金利では400万の損。

- 当初1.5%の変動金利が、10年後に3%に、20年後に4.5%、30年後に6%に上がったとしても、まだ固定金利のほうが損。

- タラレバ抜きに、初年度の金利は、固定:3000x3%=約90万、変動:3000x1.5%=約45万で、45万の損が確定します。
固定金利を90万払うくらいなら、変動金利に45万払って、45万を繰り上げ返済するのが 90万の賢い使い方です。
こういう状態を10年ほど続ければ、以降、10%台に金利が上昇しても埋められないくらいの差がつきます。

固定金利は変動しない安心感がありますが、その安心感を買うのにいくら出費するのかがポイントです。
変動の最優遇金利並みに安い固定金利があれば話は別ですが、
どこの金融機関でも、固定、それも期間が長くなるほど安心な分、金利は上がるものであり、
正確に計算してみれば、その金利差は膨大なものだということがわかるはずです。

金利の計算のできない人は、その出費を過小評価し、固定をありがたがる傾向がありますが、
「金利急上昇」という馬券を、毎年45万買い続けるようなギャンブルに、
大切な生活費を投資すべきではありません。

(2)、(4).条件は個々に違うので、金融機関にお尋ねください。比較して回るのもいいと思います。

(3).多いほうが安心としか言えないのですが、私は借りるアテを複数用意するようにしています。
万が一のためとはいえ、当座使わない現金を残しておくのもつらい話なので。

(5). 共有名義というのは、それぞれが持ち分のローンを組むということで合ってますか？
リスクは奥様がパートや専業主婦になった際、ご自身のローンを払えるか、です。
実質、二人分の収入から二人分の支払いをすることになるのでしょうが、贈与にならないように
工夫されるといいと思います。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/10/01 11:51
回答番号：No.5
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼petertalk様

アドバイスありがとうございます。
何千種類ものローンから自分にあったもの、というと、
難しいですが、やはり現状の金利を考えると変動なのかな、と私も思います。
金利を読みながら、という少々手間はあるものの、petertalkさんが仰る通り今後10年〜20年先にどーんと金利が上がったとしても、若いうちにどんどん繰り上げ返済をするのを目的としているため、その上がった金利分を補えるだけの段取りが付くと予定しています。
また、（５）について、贈与にならない工夫というとどんなことが上げられるのか、その時になったら慌てない様に事前に勉強しようと思います。いずれにしても、数万円払えるぐらいの稼ぎはしていこうと思います。
今後もアドバイスお願い致します。

回答

 
回答者：ryuken_dec （１）
固定。
超低金利時代は変動は上がることはあっても下がることは無い。固定の方が確実。

（２）
優遇はその内容次第。当初5年優遇のローンもあれば、全期間優遇のものもある。
支払額が125%までしか増えないから、金利が大幅に上昇していると、ちゃんと返済しているのに借金が増え続けるケースもある。

（３）
よく言われるのは、まずは生活費6か月分〜2年分。子どももいるなら1年程度。

（４）
銀行による。

（５）
共有名義か片方の名義かの選択権があるのか？3000万だと片方の収入だけではローンは組めないように思う。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/09/29 23:38
回答番号：No.4
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼コメントありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答

 
回答者：Domenica 住宅ローン審査経験者です。

厳しい言い方をしてしまいます。
＃１さまもおっしゃっていますが、「変動金利、固定金利どちらが良いか」を自身で判断できない人は、「変動金利型」は選ばない方がいいです。

おそらく、「現在の経済・金融情勢を考えると変動金利型がお得」という記事などを目にされたりして、変動金利型についての検討をされているのだと思いますが、変動金利型はご存じのとおり、一般的に「半年ごと」に金利の見直しがされます。

「将来、金利が上昇局面になったら、残りの全期間が固定金利になるようにすればいい。」というような記事もご覧になったことと思います。
では、ご質問者さまは「金利が上昇局面になったら」は、どのように判断されるのでしょうか？

金利は生き物だと思っていただいて構いません。
一旦上昇局面となっても、再び下降に転じる可能性もあります。
その「動き」を予想して、判断することができますか？

また、ミックスプランにされたとして、「繰上返済」をされることを考えた時、「どちらから」優先したらいいか、考えることはできますか？

あと、ご質問者さまは、「変動金利、固定金利」とおっしゃっていますが、これが住宅ローンの「基本契約」に関することでしたら、大雑把に書きますと
・変動金利型…市場の金利動向に合わせて金利が変化する
・固定金利型…金銭消費貸借契約で締結した金利が完済まで適用される
となります。

住宅ローンの場合、「変動金利型」の「基本契約」に追加して、『特約』を締結することにより、「一定期間の金利を固定します」というパターンもあります。
これを「固定金利選択型」「国定金利特約型」と呼んでいるのですが、一般の方の中には、「固定金利選択型」「国定金利特約型」を「固定金利型」と勘違いされている方も多く見受けられます。

ご質問者さまがおっしゃっている「変動金利、固定金利」の「固定金利」は、「基本契約の固定金利型」の話で間違いありませんか？
（ご質問文からそう拝察しましたが。）

では、ご質問者さまがご利用を検討中の金融機関から提示されている「金利」は何％なのでしょうか？
ご質問文にはその記載がありませんので…。

例えば…。
［適用予定金利］
　固定金利型：3.00％
　固定金利選択型（固定金利期間10年）：1.80％（完済まで店頭表示金利よりも2.00％優遇）
　変動金利型：1.775％（完済まで店頭表示金利よりも0.70％優遇）
というような場合でしたら、ご質問者さまのご家庭のライフプランも合わせて検討しなければ、とてもアドヴァイスは差し上げることはできません。

住宅ローンって、非常に個別性の高い商品なんですよ。
金融機関が提示している条件に加えて、それぞれのご家庭の「状況」なども合わせて考えなければ、より「お得」となるプランが考えられないんです。

> (2)変動金利だと、ローン実行の際の優遇が、35年に渡って変らずに続くのでしょうか？
これはご質問者さまが契約する「金利優遇に関する特約」の内容次第です。
金融機関によっても違います。
完済まで続くところもあれば、そうでないところもあります。
私が知っている範囲で、「酷いところ」では、「当初の優遇幅が適用されるのは、次回の金利見直し時まで」というところがありましたよ。
要するに、最大でも半年…ということですね。
特約書を隅から隅まできっちり読んでみてください。
特約書を拝見出来ない以上、「こうです」と回答することはできません。

> また、金利がいくら上がっても、最初の支払額から125％までしか支払額は増えないと聞いたことがあるのですが、本当でしょうか？
全くの間違いです。
「返済金額は５年に１度見直しがあり、見直し後の返済額は、直前（見直し前）の返済額の125％以上にはならない」です。

仮に「借入額：3,000万円　金利：1.775％（変動金利型）　返済期間：35年　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件で借りたとしますと、毎月の返済額は 95,950円となります。
５年間金利の変更がなかったが、ちょうど返済額の見直し時に金利が変更され、これまで1.775％だった金利が、61回目の返済から3.50％になった…という場合、見直し後の返済額は120,194円になります。
ですが、それまでの毎月の返済額が95,950円だったので、見直し後の返済額はその125％未満である119,937円までにしかできません。

だからと言って、不足分を返済しなくてもいい…ということにはなりませんよ。
繰上返済などをしなければ、そのまま「未払い利息」として計上されていき、借り手が損をするだけの仕組みになっています。

(3)ライフプランにもよると思いますが、実際にはどのぐらい手元に現金を残しておいた方が良いのでしょうか？引越し、家具代等除く（子3歳）。
引越し、家具代等除いてでしたら、200〜300万円といったところだと思います。
突発的に必要となるお金は、「生活費の何％」とかではなく、どのような家庭であろうとも均一にかかってくることが多いからです。
さらに余裕を考えるのでしたら、「債務者の年収が半年無くなる」ことを想定され、「年収の半分」は残しておかれてもよろしいかと思います。例え「あまりお得ではない」ものであっても、半年とか１年の短期で運用が可能な商品での運用をお考えになられるのがよろしいかと思います。

> (4)今現在給与振込み等で利用している銀行が2人とも同じ銀行です。
> そういった銀行の方が優遇幅が大きかったりするのでしょうか？
給与振込等は、銀行によっては、住宅ローンを融資する「基本的な条件」だったりしますので、「やっていれば融資するけれど、やってくれなければ融資はしない」という程度のレベルのものです。
金利優遇の条件だったりもします。「やっていれば金利優遇を適用するけれど、やってくれないならば金利優遇なし」というカンジです。
さらに有利になる話ではないですね。

逆に、どの金融機関でも「新規の優良顧客」は獲得したいですから、場合によっては、お取り引きのない銀行の方が、有利な条件を出してくることもありますよ。

ただし、金利の優遇幅だけに目を取られずに、住宅ローンの借り入れに必要な諸費用、繰上返済手数料などの「諸費用」や「保証料率」なども含めてお考えになられるとよろしいかと思います。

いずれにせよ、ハウスメーカーなどに任せきりにされずに、ご自身で、複数の金融機関に出向かれ、相談されることをお勧めします。

> (5)二人共正社員で働いている為（今後も正社員じゃなくてもパート等で働く予定）共有名義にしようと思っています。リスク等ありますでしょうか？
双方ともに収入がおありですし、借入額からしますと、妻を収入合算者にして連帯保証人にする…というパターンよりは、「連帯債務」にされて、双方が住宅ローン控除を受けられるようにされた方がよろしいでしょうね。
物件の所有割合も、「出資」に合わせて配分されるとよろしいかと思います。
「連帯債務」でしたら、「団体信用生命保険」も双方が加入することになると思いますし。

ただし、住宅ローンを借りられるときにはほとんどの方が考えられていないのですが（当然のことながら）、その反面、このサイトでも質問が多いのが「共有名義の物件・住宅ローンの離婚の際の対応」です。

お子さんが３歳とのことですので、金融機関では「まだ次の子の可能性がある」と考えます。
ですから、「妻の収入がゼロになっても返済が可能な条件か」を考えてシミュレートされ、返済を考えてみてください。

ご質問文に年齢の記載がありませんので、返済期間を35年で考えましたが、一度、返済期間を「現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済すること」を条件にして、シミュレートしてください。
要するに、シミュレートの際に、返済期間を「60歳−現在の年齢−1歳」で設定してみてください。
また、これも＃１さまがおっしゃっているとおり、適用金利を3.00％程度にして、ボーナス返済なしでシミュレートしてみてください。

そのシミュレートで得られた「毎月の返済金額」を、現在のご主人の毎月の手取り給与から差し引いて、かつ、妻の収入がゼロとして、それでも、現在と同レベルの生活ができそうならば、そのお借り入れには無理がないものと考えられます。
種類：アドバイス
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/09/29 10:23
回答番号：No.3
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼コメントありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答

 
回答者：2450623 決めるのはあくまでもご自身で、という前提でアドバイスします。

(1)この条件だと、固定と変動の併用で固定部分を多めに（例2：1）がよろしいかと思います。
(2)5年ごとに支払額を見直し、その際に25%UPが上限になるんだったと思います。た、だ、し、金利が抑えられるわけではありません。金利が極端に上がると、25%UPでは済まないので、その分ローン残高が増えていきます。
変動金利は１％以下、固定は２．５％くらいで、圧倒的に変動金利は低いです。ただし、変動は金利が上昇したときに大変なことになるので、
そのことを理解したうえで決めるべきです。
(3)人それぞれです。ただ、家を買うときには、家の代金だけでなく諸経費が結構かかるので注意してください。（ローン保証料、登記関係費用、税金、固定資産税（後から）、火災保険料）
(4)銀行によると思います。
(5)それぞれの負担割合に応じて持分を決める必要があります。
種類：回答
どんな人：経験者
自信：参考意見
回答日時：09/09/29 01:59
回答番号：No.2
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼コメント、アドバイスありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答

 
回答者：86tarou １：自分で何も計算出来ないなら全期間固定金利をお勧めします。変動金利の場合は、その時々によって自分で見直していかないといけません。また、変動金利でしか払っていけないローンは組むべきではなく、少なくとも試算では固定金利（３％程度）でも十分払えるようにしておいた方が安心です。

２：優遇金利は銀行によって扱いが違うと思います。変動金利の金利が変わるのは半年毎で、返済額が変わるのは５年に１度が一般的です。その返済額が変わる時に、前の返済額の125％までと言う制限が付いています。ただし、返済額に上限が付くだけで、実際の金利は半年毎にどんどん上がっていくこともあり、その場合は最悪元金が減らなかったり、逆に増えることさえあるのです。
​http://www.habit24.co.jp/fundplan/rates.htm​

３：生活費の半年分以上は常に現金で置いておく方が良いと言われています。これには老後の資金は含まれていません。

４：銀行によります。それよりも金利自体が低い銀行もあるので、取引銀行以外の金融機関も含めて出来るだけ低い金利で借りられるよう、自分で調べることをお勧めします。
​https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/exp_loan_kinri​

５：登記上の名義なら、資金を出した割合で登記しないと贈与税が掛かります。ローンは単独で組めればそれでも良いですが、２人ともローンを組んで控除する方が得になると思います。子供が出来て奥さんに収入が無くなったり、収入が減って所得税自体が少なくなると意味はありませんが…。

年齢が分かりませんが、何も考えずに35年ローンはいただけません。定年までのローンで、出来れば旦那さんだけの収入でも払える試算がベターです。これでいくと、年齢が33才だとして60才返済終了のローンだと2170万円借りられます（月9.8万円）。これに頭金を足して諸費用（物件価格）を引けば購入可能な物件価格が出ます。奥さんも収入がずっとあるなら合算して3970万円です（月17.9万円）。借入金を3000万円とすれば、奥さんも200万円弱の年収は欲しいところです（月13.5万円）。
なお、現在毎月貯金が出来てない家計なら、上記の返済額は今の家賃より少なくないとやっていけません。これは賃貸時には掛からなかった固定資産税（年10万円〜）や修繕費用（10〜20年毎に100万円単位）が掛かってくるからです。頭金も物件価格の20〜30％は欲しいです。最初に多く払っておくと、不測の事態で売却しなくてはいけなくなっても、ローン残高＞物件時価になり難いので売買も簡単です。ローン残高の方が高い時は、差額を追い金しない限り抵当権が抹消出来ないので売ることは出来ません。

住居は生活の質を上げる道具の一つにしか過ぎません。これによって生活を切り詰めたり破綻するようでは本末転倒になりかねないことを覚えておいてください。くれぐれも無理のないローンで外食や旅行もして楽しみましょう。

現在注文住宅の契約を完了し、ローンについて検討しているところです。＞
順番が逆ですね。頭金やローン、今後の収支予定や家計予測等が先で、それによって買える物件というのが決まりますし。無い袖は振れないと言うことです。
種類：アドバイス
どんな人：一般人
自信：参考意見
回答日時：09/09/28 17:19
回答番号：No.1
この回答への補足この回答に補足をつける(質問者のみ)
この回答へのお礼86tarou様

お返事ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。
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